涨为什么说菏泽的房价会上涨

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一说到菏泽，大家的第一反应就是：中国拆迁第一市！因为拆迁，菏泽在短短的时间内，经历了别的城市十年的发展道路。棚改的货币化安置，在短时间内激发了市场上手持现金的大量购房需求，带动了市场的量价增涨。但高涨的房价，引发了市场的恐慌性购房，投资/投机者的入市更加剧了市场的失衡，买房需求集中爆发。然而，需求的集中释放，在一定程度上透支了菏泽未来几年商品房价格的上涨空间！随着时间的推移，以及多方面政策的约束，菏泽这一曾因“棚改造富”房价两年翻倍的城市房地产市场进入艰难时期。去化速度缓慢，且棚改的后遗症逐渐显现。在当下还有很明显的一点是楼市分化严重，一方是以价换量，一方是稳中有涨。在这种市场环境下，购房者适不适合买房？买了后能不能涨？这是很多购房者会关心的一个问题。著名经济学家任泽平在《房地产周期》一书中提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。中期看土地——紧缺还是过剩？土地影响的是房地产市场的供给端。从供地→开发商拿地→开工→预售→竣工，形成了住房供给。一定时间内，若土地供应过剩，则会导致住房供给过剩，进而使得房价下跌；反之，若土地供应过少，则会导致未来住房的供应不足，进而导致房价上涨。因此，土地的供应量影响住房市场的供给，进而影响了房价。目前菏泽城区主城，老城可以出让的地块可谓是屈指可数，占据了居住氛围好的环境，齐全的配套，优质的教育条件，也是很多来城区置业的购房者优先考虑的区域。南城目前土地储备较为充足，东南方向，是目前城区土地出让的重点方向。东南板块为未来城市发展重心，区域内兼具刚需和改善产品。受“菏定一体化”以及高铁站、机场等配套支撑，板块房价也相对坚挺。虽然菏泽目前还有很多挂牌地块无主，但是楼面价近几年一直呈上涨趋势，拿地宗数、面积、成交金额却一直在下降，企业合伙拿地的情况增多。从目前比较稳定的房价走势来看，菏泽的土地市场供应还是较为充足的。开发企业对于拿地大多持谨慎的态度新一轮土拍，菏泽楼市的“后遗症”终于来了！目前菏泽在售项目大多由本地中小房企，国企，大牌房企三类企业类型开发。年拿地企业以国企为主，年菏泽城区商住土地成交情况一览...这里就不得不多说一句，国企，央企拿地，在全国土地市场都已是大势所趋，当然，他们的实力肯定是能够让购房者买着更放心。长期看人口——跟着人口流动买房人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替和霸权更迭。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本根基，引发了各地区房地产市场的荣衰，如美国东西海岸线城市群的繁荣与东北铁锈州的衰败，中国三大城市群崛起映衬出东北的没落。中国房价倒数的十个城市里，有五个来自于东北。（来源：中国房价行情榜）长期看人口，关键是看未来的人口流动趋势，人口流入增速较快的地区，其房价增速也较快。人口流动的基本规律是从低收入地区向高收入地区，从中小城市向大城市。而决定人口集聚的关键是该区域经济规模及与本国其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。山东省各地级市年统计公报中公示了各地级市年底年初的人口数据。在这张图中，可以看出，菏泽市的常住人口约有.17万，密度为，位列第六位。但由于主城产业单一，对下辖乡镇以及县城缺乏人口和资源的吸引力。于是造成了人口外流！根据年第七次全国人口普查结果，菏泽全市常住人口为人。在这次调查中，也详细公布了菏泽市的人口外流情况！.4万的流动人口，其中还有很大一部分是来自菏泽周边的乡镇，以及7个县城，再加上其中还有一部分是举家3.4个人外出打工。这就是目前菏泽真实的人口外流情况，跟年第六次全国人口普查相比，菏泽每年大概在原有基础上增加1万左右的外流人口。这些人口一部分流向济南，青岛，一部分流向北上广深，因为山东省本身也是个人口外流的省份。而菏泽，目前每年约增加的人口。当然无法跟外流的人口进行抵消，但是外出的那些，刨除掉以家庭为单位外出打工的，还能剩下多少，有多少能有机会选择在别的城市买房子。他们中一半以上的人还是会选择回到菏泽来买，大家挂在嘴边的菏泽留不住人，但是留不住的人，也会有选择回来买房子的，这是两码事。在第七次全国人口普查结果，菏泽还有一个数据值得

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