浅谈菏泽商业综合体大盒子,租买

菏泽商业地产市场犹如一场江湖恩怨，跌宕起伏，你赚我赔、你赔我赚。

无论销售还是招商，都难，运营需要人才支撑，但是不缺好的运营管理。

菏泽的投资客本地居多，大部分又难以找到比较靠谱的投资渠道，毕竟商业市场后期最主要的就是运营，其他都是辅助。

外地投资客，是一个城市商业地产能否成为投资类型的城市开始，而菏泽这两年才刚刚开始，在十几年前几乎都是内需。

我来聊一聊菏泽商业盒子情况，不当之处，敬请指正。

（一）菏泽商业盒子的初期

菏泽商业盒子基本上是在年前后拥有第一波商户入驻的，比如银座、贵和那一块区域，是-年菏泽商业盒子黄金的十年，当然彼时菏泽和平大酒店是菏泽最好的酒店，而且中华路、和平路口是菏泽唯一商业地标，这个商业地标在菏泽房地产商业历史上功不可没。

那个时候，中华路和平路的周边商铺价格大幅上涨，极限的时候5万-6万一平方，有的拐角甚至到了单价7万一平方，毕竟在那些年电商较少，实体冲击也少，所以实体经济都火爆。

银座的运营比较成熟，加上头些年卖卡收益不错，所以购物中心一直能够红红火火，这个红火持续时间在12年左右，到了年开始缓慢走下坡路，当时也不是一个银座的事情，全国大型的商超都开始走下坡路，比如大润发、乐购、华润万家等开始逐渐撤销市场投入。

而贵和、茂业甚至再往前的鲁能这些同一个地方的位置，生意一直未能升的上来，而且银座和茂业两个盒子定位也不一样，一个定位菏泽高端，一个中端，茂业受到的影响是运营一直不甚理想，所以生意没能红火，到现在也是断断续续的有生意。

在或者年之前的年月里，基本上一说大盒子运营也就是这两个比较突出，当然新苏天美也是国贸的一部分，中间商家是换了N茬，运营管理团队也是换来换去，只有一楼的生意一直未曾断档，其他的不管是童装还是儿童娱乐或者餐饮大都撤柜，至于新苏天美对过的万特更不如新苏天美，虽然这两年定位成了教育类型的，但是里面生意一直一般。

就像那个，贵客隆老板，听说赚了好多好多钱，他那个大角商铺在头两年得值十万以上每平方，现在人家生意也非常不错。

至于远去的商铺高端价格，菏泽还要再等几年或者十年，能恢复就不错了。

这一片区域的商业模式基本上已经固定，消费群体也被固定，每年商家可以赚的钱能从年头数到年尾，生意人都想成为赌徒一样的存在，所以很多人在其他新开的大盒子里搞起来分店。

（二）菏泽商业近期

年之后，菏泽市场上规划的大商业比较多，有的是商业综合体，有的是纯粹的商业，基本上都或多或少的带着些住宅。

比如：已经运营的有：亿联时代奥城、万达广场、紫金国际、君临国际、亿联世贸中心、龙田府邸、鲁商凤凰城、中央公馆三期、，这几个有的是在年就开始规划建设，目前大部分项目都已经运营，而且爆点运营时间段都不一样。（这里面只说了我熟悉的一部分）

（1）我认为运营最好的大盒子是：

可以说，目前里面最大的赢家是万达广场，开业以来一直人流爆满，而且为菏泽市提供了若干就业岗位，也让菏泽商业大盒子以及实体商业重心开始轻微转移，这里能奠定十年左右的商圈价值，毕竟万达的商管团队是比较牛的。

盒子里运营的商户们好多都是在其他地方有些客户基础，在万达又重新开张，开了个分店，这样的运营算是比较接地气，当然还有很多品牌首次入菏，他们也是为了获取菏泽的客户流量，这是实体商业比较好的一块。

虽然，受到疫情影响，万达金街没有开起来，想来万达交付后，住宅区住满人，在未来的一两年又能商户入驻满满，人流川流不息。

西关的亿联时代奥城里一个一万多平米的佳和超市，让亿联时代奥城的商业有了价值，在前期的时候亿联时代奥城定位的是女装和儿童产业，未能招商运营好，在年佳和超市入驻后，提升了亿联时代奥城的大盒子估值和周边商圈的带动，可以说目前东关最红火的是万达广场，而西关是佳和超市，要知道佳和在菏泽的商超领域已经雄霸市场20年左右。

佳和超市的生鲜生意，真是每天进超市逛商场犹如赶大集一样，让菏泽的习俗很好的延续了下来，老百姓也能买到惠民价格的生鲜，佳和也少了很多损耗，所以很多西关也好、东关也罢一些没事做的人都会选择在晚上的时候去逛一逛菏泽本土人的佳和超市。

文化城的曹州府，是菏泽的一个小吃特色盒子，里面囊括了很多特色小吃，如果有闲空还能观赏一两个演出，即使不吃东西也能尽享便利，这是比较有菏泽意义的大盒子，菏泽饮食文化和菏泽饮食底蕴都能从这里找个三五个，如果实在找不到吃什么好，你可以去曹州府逛一逛，那里能让你吃个够。

（2）我认为运营不温不火的是：

人民北路的和谐广场，主要是周边人口偏少，购买力有限，加之银座的影响力在降低，而且菏泽周边小型超市越来越多，分流了人口进入其中，而且和谐广场的衣服、化妆品等价格略高，在这个区域支撑不了实际店家销售变现的能力。

幸好，此地有此和谐广场，要不然市民购物真心不方便，中间和谐的故事也是比较多，光前期筹备开业都筹备了很久，这个项目真是菏泽东北区域的一个战略购物中心或者说商业广场，而非必需品，这除非是国企鲁商在运营，如果是民营企业这样去做，很难说能坚持几年，尤其是在疫情期间，大部分购物中心的流量都不够，很多店家都不能再继续开展新的业务，万达还有几家撤柜的，更何况这里的和谐。

个人认为：和谐的机遇在未来三年，如果今年熬过去的商户，在年之后就能柳暗花明，因为整个东北部区域社区基本上已经全部成熟，购买力也能在很短的时间体现出来，基本上和谐能虹吸周边3公里以内的新型社区，目前该区域新型大型社区已达10余个以上，目前周边交界3公里居住人口在20万人上下。

中央公馆三期的麦迪隆超市，这一片人口偏多，购买力不错，但是这个盒子面积不大，里面主力店不多，吸引的客户有限。

亿联世贸中心，也是刚刚开业便遇到了疫情，毕竟定位是个专业服装批发市场，在老城中心地段，只要是服装价格生意加菏泽物流做起来，也能实现十几年前那样全国前十的康庄服装批发市场，现在被临沂争到了服装全国比较靠前的位置。

亿联世贸的机遇在于菏泽曾经有过服装批发垄断国内前十的业绩，菏泽想做大做强商贸领域的生意，今年突破必不可少，主要是市委市政府也在大力抓取营商环境和流通领域里的最后一公里建设，比如物流港区的建设能提升商贸流通效率，再抓取曹县大集的演出服装批发入驻此地，线上线下结合，指日可待。

（3）运营失败的是：

紫金国际、君临国际、龙田府邸这三个等于说没有开起来，定位不准，未能有主力店进入，而且运营团队专业性不够，导致了一系列的后果，可以说是坑了一批商家。

也坑了一批买大盒子的业主，比如龙田府邸原来的大盒子是对外分割出售的，好多人买了后，没有运营，自己也不会做生意，只能白白的扔在那里了，很是可惜。

但是龙田府邸目前也是浪费在那，可以用来做大学生类型的批发或者说聚集的东西，要不然这一块物业纯粹浪费。

比如一个新苏天美的巴布豆商家，在君临国际开了个分店，没坚持多久就跟着君临国际一起转出去了，目前新苏天美的店也被关店，只能去香格里拉接铺打理生意，这就是一个大盒子商家的典型搭错了大盒子开业的车。

而紫金国际的海洋馆，也是去的人很少，说实话这是菏泽独一份的海洋馆，真的蛮有吸引力，可能菏泽是陆地城市，小朋友们央求去的并不天多，重复去的次数也不多，紫金国际里面其他能吸引人的并不多了。

这三个地方，目前人流量真的是少，而且要人租每人租，你即使给商户补贴愿意去的都不多，对了，菏泽还缺少个网红输出盒子，如果这几家有人这样改造，想来也能有点生意，线上生意是没问题的。

（4）即将开业的是：

中北新都心、佳和广场、铜锣湾广场这三个重量级的商业，也是菏泽商业旗舰了。

佳和得天独厚的地理位置以及20年以上的商超运营经验，让在年年底开业的佳和拥有了一批忠实粉丝。这个佳和广场运营面积不小，等到年底的时候开业给菏泽市民一个大大的惊喜。

西关佳和超市奠定了佳和从巨野跨入菏泽市区的基础，让佳和广场的口碑传到了很多老百姓的耳朵里，现在很多市民也在翘首以待佳和广场的开业，是否能如巨野佳和广场连续十年的旺场，我们年底就能见分晓。

中北新都心是未来菏泽的网红地，太古里的打造肯定能提升牡丹路核心地段商业圈的转移，这犹如济南的宽厚里和成都的宽窄巷子，百姓喜闻乐见、运营者信心满满，菏泽也多了特色产品。

牡丹路拥有了亿联世贸中心、中北新都心、佳和广场，这直线2公里能让未来菏泽城中心的商业圈十年之内定鼎牡丹路，而且动摇不得；毕竟一个专业服装、一个主题太古里、一个大型购物中心相辅相成。

铜锣湾落户润泽中心之城，这个西城缺少大型购物以及游玩的地方，希望能真正运营起来，开业时间尚不知。

（三）菏泽商业远期

未来，菏泽商业盒子基本上形成以万达广场、佳和广场为轴心的辐射面，牡丹路在未来几年将跃居菏泽商业大道，形成十几年前的银座、茂业场面。

而长江路、中华路则逐渐转移商业重心，办公则会在人民路沿线、中华路、牡丹路、长江路四条道路聚集，这四条道路的大盒子租赁收益比将比其他地方高出1.5倍以上，不管是办公产品还是大盒子，这是商业聚集的典型成效，比如北侧生意好，就能租赁15元一平方每天；南侧生意差租赁5元一平方每天不见得有人去。

菏泽商业盒子重点是在牡丹路北双河路到南中华路这三段提升城市商业面貌，而本地人的就业也会在城市中增加很多，周边3公里的这里也聚集了菏泽市区的百分之60以上的人口，让菏泽商业折射出新的影响力，菏泽商业地标未来十年必在牡丹路中轴。

今年商户现金流普遍不足，干大盒子的肯定要补贴不少了！

注：未经菏泽房产人

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