一场由菏泽年轻人引发的房价分化

据官方统计显示，年一季度，菏泽市区共销售住宅新房套、总交易额78.56亿，两项均创历史新高；尤其是三月份，销售量更是达到套的峰值。4月以来，购房热度仍丝毫不减！截止到发文，菏泽城区整个4月份的销售量已成为近年来同期新高。

海量库存正加速去化

楼市行情逐步转好

年轻人引领买房新风向

结合年全年套的销售数据来看，仅就量而言，菏泽的新房交易量已经超过绝大多数的地级市，呈现出非常健康的市场走势，通过进一步分析，我们也发现了年的菏泽市场出现了一个全新的变化：90后成为中高价位房屋热销的重要推手，00后开始陆续登上购房舞台。第一季度，中高价位房屋购房者中约40%的人群为90后，约10%的购房者为00后，且这部分人群回归主城区购房的趋势明显。市中心某高层项目实景图一季度，包括老城、中城在内的主城区中高价位房产的销售比例较去年同期提高近21%，这一现象进而推动了中低价位的房屋价格继续下探，中高价位的房屋价格则持续上扬，以高层毛坯住宅为例，市区内最低价位和最高价位的比值达到1:2.9（即最高价位房屋1㎡可以买最低价位房屋2.9㎡）。为进一步探究这种新变化的成因，通过走访部分开发企业和购房人群，我们发现，随着菏泽经济和城市面貌的高速提升，越来越多在外工作的90后开始回到菏泽，甚至一些还在高校就读的00后也被父辈带动，提前预定未来的生活和房产，“回归安置”和“提前布局”成了目前市场新动向。

基本逻辑转变

教育资源决定房产价值

菏泽年轻人为什么倾向于购买更中心的房产？棚改结束后，主城区内已不会出现新增土地供应，近半数的项目存货几近见底，尤其是市中心版块，据统计区域内已入市、未入市的新房总存量已不足10万方，折合约套，根据正常套/月的去化速度，到明年上半年基本消化殆尽。而年轻人作为新生力量对于城市生活的依赖度又是最高的，所以他们必然会选择在配套最为齐备和优质的中心城区“抢占”一席之地。特别是这些有一定购买力的家庭普遍都有着良好的教育背景，对于学区房也有着极高的热情。在全国普遍的“学校决定房价”基本的事实基础上，最能佐证这一观点的典型案例就是——菏泽市第一实验小学的学区房。菏泽市第一实验小学学区范围示意图作为菏泽顶尖的教育资源，在菏泽近10年的楼市历史上，市实小学区内的房产价格一直屹立在菏泽之巅，每年皆有涨幅且领先于菏泽任何区域！日前公布的《菏泽市三区中小学幼儿园布局规划（-年）》显示，在菏泽市第一实验小学府南校区周边米范围内规划了两所初中（一所为现长江路上的曹州一中校区改建的初中，一所为现府南校区隔壁的规划初中）。市实小片区布局规划基于国家提倡的“九年一贯制”和“就近入学”政策，这两所学校极大可能会成为市实小学生的对口直升初中，在保留住市实小优质生源的同时进一步提升了片区内教育的便利性与优质性。而且一直以来，北京和上海不断出现“电脑派位”（使用电脑将学生派送至周边的各个学校，以此来解决学生人数众多的问题，导致一部分学生会进入报考学校，另一部分学生可能会被分配到周边的学校）试点，在近期又得到进一步地发酵。根据新闻报导，北京市西城区和朝阳区都出台了在某一时间点前购房落户的业主不参与派位，依然按照原有学区入学的招生政策。这一消息给全国

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