菏泽年年终房地产市场总结百炼成钢

横看沙盘君莫笑，古来买房几人懂。——菏泽人真不太懂

年菏泽房地产市场在下行中艰难前行，和年整年销售套数没什么大的变化情况下，总量微微突破，但是年菏泽市区企业投资额度是要强于年整年的几倍之多，大部分企业的压力峰值都在年下半年。

而居民的地产消费观念也开始进入你侬我侬的服务中，眼花缭乱的地产项目让每个人心里都颠覆了以往院落的概念；他们对此的戒备反而更加浓重，一些棚改的低收入百姓更加惶恐高层林立的菏泽，因为以往院落不收取任何费用，而高层要负担每个月额外的一些几百块，让底层市场更加慎重。

居者有其屋耕者有其田——菏泽的房子多，地更多

一、菏泽市区的成交明显降速，但未失速

官方数据：年全年总销售套数堪堪突破2万大关，而年十月份的时候已经超过这个峰值，随后11月份也只有6.5%左右的增幅，预计同比增幅在13%左右。

菏泽田多，但是房子更多。三年累计棚改的货值27.6万方，让很多棚改人他们暂时居无定所，截止到年11月，只有极少的一部分棚改人住进了新居；其中的一小撮人为了自己的家庭能获取现金流，开始抛出自己手中本就价格不高的棚改房，而且还降价出售。这让菏泽新房市场有一定的影响，幸好10月份以后的棚改有的地方补偿款都在往上、核心地段超出部分补偿近，又让市场的声音来了个急刹车。

虽然整体来看，市场有一定的降价让利幅度，但是为了冲击年底总指标在1月份起将不复存在，菏泽市区整体的量是在上升的，楼盘多了，所以显得部分项目出货少；大政策、大势来看菏泽长远发展是要优于周边一些城市，因为菏泽从城市发展情况来说，只能算一个小学生，所以机会点很多。

千金散尽还复来，烹羊宰牛且为乐——在菏泽，只要努力奋斗羊肉汤、牛肉汤随便喝

二、年全年开发投资总额将持续下降

受-,-年两个波段的地块出让影响，一部分品牌企业把公司资金战略转移到菏泽战场，是孤注一掷也是破釜沉舟。

因为大部分企业的开发都是从年开始的，交付期一般是三年，所以在初期的投入不是太多，而最沉重的投入在年整年消化的差不多，那么部分项目在年进入收尾阶段，加之市场情况，所以资金的端口基本上往菏泽投入越来越慎重，自产自销的将越来越多。

这种情况下，极易出现交付不及时、减配、降质量等情况出现。

实际情况是项目在增加，分区块、分楼栋开发将是常态，即使是大企业也支撑不住大笔的资金压力。

地产类型的热钱流入菏泽的可能性不太大，只能是看产业政策。

算盘一响、黄金万两——菏泽还是有黄金地段的，只是地段、地段、地段

三、核心地段优质地块将陆续放出

刚进入12月份的时候，市场有两个声音。

一个是菏泽年无棚改，一个是核心地段放了一块小地块，拆迁安置。

那么，无棚改以后，原来剩余老旧地块，企业率先突破市场因素去拿它的原因肯定是，黄金地段或优质核心地块，企业有利润，要么有战略意义。

结合-这三年出让的万方土地来看，一些企业是被硬塞的地块、一些企业是饥不择食、一些企业是战略投资，在这个过程中孰高孰低，再等个三两年一望而知。

而优质地段的放出，将预示着“稳地价、稳房价、稳预期”在菏泽实现大满贯，既让上了车的百姓资产未缩水、也让菏泽的经济增速稳重前行、又让菏泽待上车的百姓看到了市场诱惑。

价格稳中有升，是年的一个常态，也和地块一样开始逐步的与省内的其他地级市接轨。

谈笑有鸿儒，往来无白丁——生意人都会去买的产品类型

四、商办类产品市场迎来利好

近几年突飞猛进的住宅市场，让菏泽人民的商业指数并没有提升太多，在整个山东省里面，菏泽住宅价格垫底、商业指数垫底。

而，菏泽棚改的那些小小的门店全部销声匿迹，很多人再也找不到那些有味道的小吃和一些可以记忆的地址，只能留下一座座高楼大厦供未来的孩子观看这个城市的发展。

一开始的住宅社区在菏泽规划那里是没有商业规划要求的，这个也是菏泽的实体商业发展有碍的阻挡源；但是随着城市发展、商业比重缺失，所以尤其是年以后新建住宅配套商业配套比重大增，这也跟年电商的突飞猛进提供了更有力的载体，那就是商办类产品的开始。

菏泽，电商大市，商办类产品性价比高、单价低，回报率高，所以有很多投资人愿意投资，这些要比那些街铺省事、省钱、省管理强的多；老百姓往往愿意做的是哪些东西懒省事，他们就会去往这方面考虑；菏泽商办类产品刚刚开始进入要淘汰最老的那波大厦、公寓产品，发展呈现多元化、高质量、高服务的开始，所以很多年轻的投资者更青睐于此类产品。

在一二线城市工作过、投资过的投资客，也青睐商办产品，因为只有此类产品能够产生虹吸效应，并且固定，而不是街铺类型的流水席一样。

银瓶乍破水浆迸，房屋销售困难升——明年，菏泽太难，但有办法

五、年全年销售面积稳中有升，金额同比上升

很多人说年难，是的，每个带8的年份和随之而来的9都一样，但是地产商的日子还是要过的。

全国各行各业都在进行着大鱼吃小鱼，垄断市场的进化，房地产亦不例外，那么在菏泽也不能免俗。

菏泽市场上存在的TOP靠前企业若干，他们有能力、也有精力、更有魄力，让自己所在项目进入市场中厮杀。

是的，我认为年全年菏泽房地产是厮杀状态，彼时温和的菏泽人以及从业者包括地产商开始正儿八经的与房地产市场接轨，因为菏泽房地产发展的速度太慢、进度太慢，所以很多人不理解这个行业为什么这样，当房产商逐利的时候，他们去化速度肯定增加。

因为，未来三至五年，想在菏泽扎根，并且接地气的房开企业，基本上已经和菏泽政要、菏泽百姓、菏泽人透关系透了个半斤八两，所以他们的战略布局不仅仅是利润的事情了，一些企业他们想虹吸掉一部分高端人才，所以会加紧步伐。

政府的政策应该会在地产方面做些引人才、促产业的提升，三产的项目真枪实干的开始在菏泽落地，以及世界强类型的大型企业入菏泽，这些是最主要的。

何况，年菏泽市场几百万方的现房入市，谁能不急？放在那都是白花花的银子，前面进去的银子还没影。

请诛房产，以清耳目——交付时，方闹时！

六、新开工面积将持续下行，进入全面交付元年

尽管交付很多，但是都在忙着去库存，年的某天，那些负责降价的楼盘都考虑到成本的事情了。

年要收拾。

新开工愈发谨慎的地产企业们，他们更在意的是盘子里的那些肉有么有人吃掉，而市场上喜欢吃蛋糕的人，嘴巴越来越刁。

市场库存大，交付多，年以后年均销售面积突破万方是槛，但是交付后累积越来越多未销售的现房将越来越多。

前面做过的减配、降质量，年要开始付账。

一旦现房了，价格要上涨是正常的，要不前边那波客户不愿意，因为本身他们装修后价值已经攀升了。

安得广厦千万间，大庇菏泽百姓俱欢颜——都想早早住进新房，百姓心愿都一样

七、安置房投资进入核心，企业资金缺口进一步增大

地产的融资断线了，早就被一刀两断。

自己造血速度跟不上财务成本和日益增长的人力成本，安置房又是事关百姓民生大计的一项大事。

哪个企业都耽误不得，有困难可以有几个月，但不可能整年都是困难的时候。所以基于上，他们的现房销售更加努力的要去化，为安置房的入住提供资金来源。

现房、安置房等一系列的交付，让每家企业的资金爆仓，因为最后交付的时候所有的工程款基本支付完毕；如销售造血速度不够，就需要输液，这是每家企业的大事。

旧城改造民心乐,齐唱和谐赞美歌——这里会影响到部分老人

八、旧改工作将继续推进，菏泽市场影响不大

虽然不棚改了，但是城中老旧小区的旧改工作是未来几年的主要工作，对菏泽房屋市场的销售影响来说不大。

因为大部分都棚改了，只有少部分家属院目前未列入计划，从建设年份上来说大部分都达到了20年房龄，距离省里规定列入可拆迁范围，基本符合。

唯一的是，老旧棚改小区的租金费用略微上升，如多层安装室外电梯，则价格会上浮。大部分老一辈菏泽人则会更加兴奋，如大面积推行旧改，会有一部分改善人群稳步不动。

菏泽的老旧小区建筑面积、配套达不到一些旧改要求，所以如要改有点鸡肋，只有几个大型点的老旧小区尚可，好像已经初步有了一轮简单的改造了。

综合来说，对新房市场目前影响不大。

结论：

地产企业如做产品不精益求精，能造血的想来不会增多，小视频、

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