理性盘点市场家底,菏泽楼市何去何从系列
菏泽近两年的崛起有目共睹，昔日阡陌之地如今高楼林立，但是，大面积开发不代表市场的成熟与行业的进步。当前楼市，起哄者众，思考者少；迷茫者众，清醒者少；跟风者众，创新者少，由此诞生“三大怪”。如何拨开云雾升级“打怪”？真理越辩越明，此文抛砖引玉之用。
第一怪，房源房价全靠猜，此处自嘲彼处嗨。
当前菏泽，无房者嘲笑多年后房价如葱，开发商高歌房价将一路飙升，有房者被极端舆论包围时时焦虑。但对于菏泽房源、房价等基本面数据，却无几人能说清。情绪当道，更需理性。
供小于求或供需相当，菏泽房价看涨。
综合目前公布的规划资料，自16年启动棚改至今，菏泽市区各已售待售地块，含回迁房和部分非独立公共配套，总规划面积约为万平米。其中，回迁房约万平米8万套，公共配套及商业写字楼约万平米左右，商品住宅约万平米、12万套；16年前，已建成或取得规划的商品房约5万套。合计约17万套，按照户均4人计，满足约80万人的基本生活需求，供应量基本平衡。如考虑返乡置业和农户进城，则不足。
（网络图，与本文无关）
供应速度的变化也会影响供需比，上述12万套中，润泽中心之城、花都绿地、国雅城、华地翡翠公园、建邦中央公园、京九馨港规划万套甚至万余套商品房，依常规约需近10年开发建设周期，各项目年供应量约千余套，其余规划有1、套商品房的中小项目出于利润考虑，也不会快速销售。年前，菏泽每年消化量约为1-套，年约为套，18年与17年基本持平，所以，规划量并不大。
加之，主管部门关于严禁无预售证预收房款和建设资金保证金制度的出台，在规范市场的同时，对于资金的管控客观上大大规范了各开发商开工量和建设速度。所以，菏泽的供应速度不会很快，基本供需相当或者供小于求。有人疑虑，大量的回迁房交付后会不会出售砸盘。回答此问题需要回溯使用者，大部分回迁户都是四口以上之家，所得回迁房不超过三套，基本满足自用，故不会出售。
多重因素推涨菏泽房价。
至于房价，可以从数据中推导预判：9月14日底，统计局公布年1月到8月房价数据，全国商品房均价从1-2月的元/平稳步上升到元/平，而此时菏泽市区房价约为元/平，可容纳的上升空间明显。自16年至今除去限购城市，各城市均爆发大涨，菏泽房价亦上涨40%，实际上，菏泽上涨是补课，对比聊城、济宁的动辄过万，仍有补涨空间。
（网络图，与本文无关）
再看人口红利，菏泽连续几年外出劳务工基本稳定于万人，均为创富小能手，可谓高房价支撑利器；同时，菏泽本地月薪约元，房价元，菏泽房价收入比几乎山东最低，放眼全国也是如此，也能支撑当前房价。
菏泽房价还会涨吗？在通货膨胀、高速城镇化和要求改善居住条件、大量返乡置业的背景下，菏泽房价很难不涨，且当前实属上涨太少。
第二怪，买房无人知算账，惟有急切与慌张。
这些年，菏泽人口袋日益丰盈，却因置业及投资经验少，没有几个人会算账。其实，买不买房买什么房，算算账即可清晰明了。
安全安全安全，买房先跑赢通胀赚稳。
买房一定要坚持“安全第一”原则。去年有一个新闻刷爆全网——年1元的存单，44年后仅取出.04元。钱不值钱让所有人赶到害怕，但是，该拿钱怎么办呢？于普通人而言，第一要义是保值。买茅台么？假酒太多；买黄金么？保管不易；炒股么？一般老百姓不懂适时操作。只有房产，人人可入市，且相对安全。
“买房一定要买好出租地段”。好租就是房子流动性和价值保障，租金高可以降低养房成本。以菏泽中心平米小三房为例，贷款50万、30年，月供多元，月租约可为元。好租且租金高的房子，付完首付、简单装修完便不用再投入。租客帮付月供，购房者仅用一个首付就拥有了一套房，而同期50万的年利率不过余元。正常情况下，一套三居室的租金就相当于一个普通人的月收入，有一套房子出租就相当于有一个无支出的人赚钱养家。
当然，算账也要摆脱“贫穷思维”。比如不要轻易认为购置低价或者降价房屋是捡便宜。赚钱是商人的责任，执行低价战略的开发商其一是资金紧缺，其二，项目的本体价值支撑不了相对高的价格。正因为资金紧缺，开发商不可能将财力大规模投入至项目品质的运营打造之中。不寻常的低价对于购房而言，短期似捡漏，长期有风险。投资界推崇的“买涨不买跌”，道理亦在此，坚决买资源集中变现能力强的地方，即便这些地方房价贵，因为“安全第一”。
位置位置位置，买高附加值才能赚狠。
土豪也要精打细算，世上没有那么多富二代。“物以稀为贵”，买房就是买稀缺资源，位置即稀缺资源代名词。大城市最为稀缺的资源是交通和学区，菏泽最为稀缺的资源是学区，学区房因其稀缺有了升值动力，尤其是依据地理位置划定片区的小学学位，学区房号召力不可撼动。比如市实验小学学区范围内，目前市场上仅供套新房，在有一千多万人口的菏泽，其价值可想而知。
（网络图，与本文无关）
市场数据也在证明：在菏泽，学区房是最具升值潜力的选择。就像华平小区，年不过3元每平，如今二手房已超元，短短几年价格上涨逾%，学区房投资盈利能力可见一斑。
第三怪，你方唱罢我登场，利益当道谢绝理想。
买房子只是万里长征第一步，后期的建筑质量、业主素质和物业服务水平更重要。同样，开发战略如何，虚张声势、急功近利还是稳扎稳打、细水长流，遍地开花还是定心专注，看起来不合时宜的“理想”，反而决定了项目完美程度和居住完成程度，更决定了房价能走多远。
所以，买房不要只
转载请注明：http://www.hezeshizx.com/hzsgr/8509.html
