菏泽楼市,小心慎入

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前两天，菏泽某繁华地段的某楼盘，推出员工内部房，7折优惠。万的房子，你只需要交30万，银行放贷70万后，这30万再返还给你。一位朋友问我，要不要投资一套，打七折后出头的价格，放两年再卖掉赚一笔。我告诉他，要慎重，不要感觉出头看似价格不高，问题是你两年后能不能卖掉？1、菏泽库存约30万套，不缺房前段时间，中国房地产报有一篇关于菏泽房地产市场的文章，里面有个数据，说即便不再增加供应，菏泽仍有超过30万套住房库存量。地产下半场在今年2月份的文章《菏泽楼市的海水与火焰》，也有一个数据，年菏泽市区公开招拍挂出让的商住土地面积平米，总建筑面积约万平米；年菏泽市区公开招拍挂出让的商住土地面积平米，总建筑面积约万平米。仅—这两年公开招拍挂的总建筑面积就高达余万平米，按一套房子平米计算，这就是24万套房子。一家3口人，可容纳72万人，而菏泽市城区常住人口还不到70万人。而年还在出让土地，据统计，截止到10月31日，年菏泽市区供应的住宅和商务用地约.8万平米（包含挂牌尚未成交），可规划的地上总建筑面积约.7万平米。别看菏泽拍地频率不高，你看这土地供应量可不小。也就是说，—年10月31日，公开招拍挂的总建筑面积就高达万平米，按平米/套计算，这就是36万套。当然我们不能简单这么计算，里面还有一部分商务用地。但总的来说，菏泽楼市的供应量不可小视，这么多的房子，以后有谁来住？有一个说法，菏泽人不缺房子，这些房子造成的市场大量供应，你卖给谁去？这就是个问题。尤其是，这位朋友说的某楼盘，还不是学区房，前段时间还因为学区维权。不是学区房，则是更难出手。据大伟看楼市统计的数据，菏泽1-9月土地出让金超过亿元，全国排名40位。我估计这个数字应该是全菏泽市，而非菏泽城区。2、至少个地块征收或拟征收，继续有楼盘供应据地产下半场不完全统计，年菏泽城区（包含定陶区），征收或者拟征收的地块高达个，这些地块有的是作为工业用地，有的是作为商住用地。这个数据背后告诉我们的是什么呢，告诉我们：菏泽房地产市场不只是30万套或者24万套，菏泽还将有不少的土地持续出让，随后就是不少的楼盘持续供应。另一个与此关联的数据是，菏泽年棚改数据套，年12.7万套，年18.2万户，年8.98万户。从中，我们看到的一是规模减小，大幅减小，二是棚改后大量的土地面市楼盘面市。一句话，还是遍地是楼盘，不缺房子，你想转手卖掉很难。3、前九个月新增预售套，现在库存就不少据地产下半场统计，菏泽城区前三个季度，也就是1—9月就新增预售套。这是什么概念呢，也就是新增的可售房源就套，而菏泽城区一年的销售套数也不过两万余套。仅这9个月的新增预售房源，就够菏泽卖两三年了。但房源是不断增加，市场的存量也是不断增加。从这个角度来看，我那位朋友投资两年后卖掉的难度也不小。你想卖掉，和你想法一样的人可能还有很多。所以，投资要慎重。前段时间，一个叫马光远的所谓砖家去菏泽为绿地的项目站台，暂且不说这位砖家到了哪里就说哪里好，比如到了西安就说西安比兰州有机会，而到了兰州又说兰州比西安有机会，单说这次来到菏泽说菏泽的房价“这里（菏泽）真的太便宜了！”。当然，对比北京五六万一平米的房子，菏泽的房价确实太便宜了。但再便宜的东西，市场供应量太大，供过于求，再便宜也没有人买。4、菏泽吸引人才还是刺激购房？从中可见一斑不知道是为了吸引人才还是为了刺激购房，针对高学历的人才，牡丹区8月份发布规定：博士研究生来牡丹区工作满2年，硕士研究生满3年，年7月10日以后，在牡丹区辖区购买首套自住用房（二手房除外），按照购买面积给予博士研究生每平方米元、硕士研究生每平方米元购房优惠。菏泽市也紧随其后出台类似规定：市直机关、企事业单位工作的全日制博士研究生工作满2年，硕士研究生工作满3年，年6月7日以后，在菏泽购买首套自住用房，给予博士研究生5万元、硕士研究生3万元购房补贴。菏泽市这个政策没特别说明二手房不行，而牡丹区直接规定二手房除外，我们是不是可以理解为，这是在刺激新房销售？前段时间，菏泽出新政支持返乡创业，其中也有购房补助。返乡人员在菏泽依法登记注册的企业，正常经营6个月以上、依法纳税，在创业所在县区购置首套自住用房的，可给予3-5万元的一次性购房补助。菏泽的政策还是很好的。虽然3-5万也不够首付的，但一个月的三五千的工资，多少人一年才能赚3-5万。这补助，挺好！5、菏泽房地产市场乱象，买房可能掉坑里我们在《菏泽楼市的海水与火焰》一文中也提到过，不少楼盘存在违规销售，也有一些楼盘烂尾或者迟迟交不了房，像菏泽长江路解放路附近的绿地花都国际，交钱两年房子违建，还房贷3年还没交房，打着学区房的名义，买了却迟迟不交房上不了学。这种情况也很普遍。前段时间，菏泽多个楼盘因擅自开工、改变规划等原因被罚，天安、碧桂园、建邦等多家公司名单在列。确实，每个城市都有一些楼盘违规开发违规销售。但是菏泽貌似更普遍一些，在这种市场环境下，你投资的房子能不能按时收房就很难说，更有开发商跑路烂尾的可能，所以，投资买套房的事，也要慎重。6、碧桂园又降价了？菏泽楼市不好说就在我那位朋友说咨询我没两天，有朋友发给我菏泽碧桂园铂悦城的一个海报，毛坯单价元/平米，要知道，铂悦城在售楼座的价格在六千左右，现在给到的价格，不管是噱头还是如何，告诉我们的是，房子确实不好卖了。如果好卖，都找关系买房，谁还拿低价格吸引人？谁还好好精装改毛坯？

在济南就有不少这种，通过精装改毛坯的形式降价销售的楼盘。

7、一点小意见，祝菏泽雄起前几天网上有个问答题，问山东哪个城市地理位置最好，我的回答是菏泽，如下：菏泽这么好的一个地方，在山东却是经济落后的典型代表，确实有点遗憾。这些年虽然也在奋起，但更多的是看到房地产的奋起，棚改拆迁全国闻名。城市建设无可厚非，城市面貌也是日新月异，我们期待崭新的菏泽，但希望还是一步步来，尤其是城市规划，不是拆了就要建高楼。（高低悬殊的城市形象）如果菏泽多一些多层建筑，或者说这个城市的住宅控制在18层以下，更多一些11层，6层的社区，这个城市是不是更宜居？也更有特色？那时候，可能真的是改善了菏泽人民的居住环境了，可惜，高楼已经建起来了。还有更高的楼等着菏泽。据说菏泽要打造一个辐射中原周边地带的国际金融商务区，建一座米的地标性建筑，成为淮海地区第一高！据媒体报道，4月17日，菏泽国际金融商务区项目已经举行奠基仪式。而这个地方就在下面这张图片中。最后，预祝菏泽雄起！不然，高铁通了，飞机起飞了，拉着我们菏泽人民出去外流就更方便了。相关链接：诡异的日照楼市菏泽楼市的海水与火焰疯狂的临沂泰安楼市，寝食难安聊城楼市的十万个为什么聊城有妖聊城地王济宁的热闹与冷落狡猾的淄博齐河楼市，只剩余温？济阳楼市，走进阴雨天。章丘凉了一年后章丘凉了长清楼市，狼烟四起孟祥品

为天地立心，为生民立命

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