菏泽楼市价格烟雾弹,这个时候到底适不适合
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菏泽找房撰文：姜建国视觉：老王审校：三十将四
春节之后，钢材平均每吨价格比去年低点上涨超过元，钢材价格的一路狂飙，年5月31日，河北某钢企对外发布将螺纹钢出厂价格上调50元/吨，三级12-25mm抗震螺纹钢出厂价格达到元/吨。
同时，四月初以来各地水泥企业相继发出涨价通知，每吨涨幅最低为10元，最高则达到50元。此前，大连某水泥生产商发调价函上调各标号水泥价格，其P.II52.5R袋装水泥市场零售到位价已经涨到-元/吨，接近元/吨。
原材料上涨，造成开发企业整体建筑成本上涨，而在新建商品房的整体市场表现来看，房价却有涨有跌。
根据菏泽找房DiDATA数据研究中心统计，现在菏泽市场土地成交价为万一亩，市中心土地的成交价一度达到到-万一亩，按照项目容积率2.8计算，项目楼面价要在元—元/㎡之间。
年年初，菏泽房地产开发企业的建筑成本在-元/㎡之间，现钢材、水泥等建筑材料价格上涨，导致每平米的建筑成本要上涨-元不等。另外，再加上项目的营销费用、土地契税、增值税、配套费、建筑规费、财务成本等其它费用。
综合来计算，菏泽市区开发企业的新建商品房的整体成本达到元—元/㎡，这也就是说，楼市上那些低于0元/㎡的特价房，和位置较好的价格低于元/㎡的特价房，基本上都是在赔本赚吆喝。
从年下半年市场逐步稳定开始，菏泽市区新建商品住宅的成交均价一直维持在-元/㎡之间，除了极个别位置、学区、产品质素较高的项目，绿地·花都国际、龙翔·中央悦府、菏泽中心、中北·新都心等项目的普通高层住宅价格达到元/㎡以上，甚至更高。
就拿去年已经清盘的项目鲁商·凤凰城来说，年5月份前后，项目推出大批清盘特价房，均价比日常销售价格要便宜—元/㎡，最便宜的一套特价房甚至降价为元/㎡。
项目的这种变相降价，意在清除楼盘库存，却也给它周边的楼盘甚至是菏泽楼市一个不小的冲击。
另外，在“疫情”的冲击下，项目的销售情况也是有喜有忧，个别畅销的几个项目，如龙翔·中央檀府、国璟府、绿地·花都国际等，它们在优化自身卖点上各显神通，位置好、质量高或者是价格优惠、学区优质、配套完善等。而对于菏泽楼市来说，受疫情冲击影响比较大的才占大多数。
个别开发商，停工，迟迟不肯交房，甚至出让自己的土地来回转资金链，项目维权事件也是时有发生。
但随着“疫情”的远去，楼市价格也开始回暖，大部分项目的房价趋于稳定状态。个别项目虽然打出涨价的噱头，但优惠力度增大，项目均价其实并没有提高。
那在开发商放出的价格烟雾弹下，消费者究竟该不该在这个时候入手房产呢？
刚需置业，无需观望
对于刚需置业来说，买房不应计较一时得失，现在大部分项目的价格已经趋于稳定，刚需置业要先解决自己的实际问题，因为房价的变化、市场的走向等，对于刚需型的置业来说，影响都是比较小的。至于房产的升值问题，可以通过后期的不断置换解决。刚需买房，什么时候都不亏，选好项目最重要。菏泽楼市虽然说不上是瞬息万变，但是在很多时候，也会给我们一些出其不意的惊喜或者惊吓，对于我们大多数的刚需置业而言，我们只需要保持理智，不被营销策略左右就好。买房这件事，是要顺应楼市大环境的变化然后顺势而为，而不是自作聪明的另辟蹊径。买房看地段，老破小偏没有投资价值
土地市场供应一般会发生两种情况，一是郊区土地的供应，另外就是城市中心土地的供应。从城市发展的角度看，城市中心的土地供应是有限的，而且是越来越少的，因此，在菏泽大部分的楼盘都开始放下自己的身段变相降价的时候，总有市中心的几个楼盘价格依然坚挺。就拿菏泽中心来说，它是菏泽市第一实验小学的学区房，而且它周边现在可以入学该学校的新项目少之又少，所以，菏泽中心自开盘以来，一直出于涨价的状态，在别的楼盘价格趋于稳定的同时，它上月初价格再次上调元/㎡。就算市中心的地块再怎么稳赚不赔，但数量也是有限的，这样一来，开发商就不得不把目光放到城市的外围区域。从投资的角度上来看，菏泽总体往东南方向发展，那么置业也首先要考虑东南片区项目，但是从居住习惯上看，地段没有最好，只有更好，老城区的居住氛围浓厚，配套也较为优质，也是一部分老菏泽人置业会首先考虑的一个片区。但无论是哪个片区，我们都必须要考虑该片区的实际居住性能，尽量要靠近城市中心片区，不要一味的把宝都压在片区的发展上，也一定不要在过于偏僻的地方置业，不然的话，买房的时候兴致勃勃的期待自己的片区会成为下一个城市中心，但等到真正入住，衣食起居各种不方便不说，可能十年八年的连配套实施都跟不上。另外就是老破小一定不能碰，所谓的老破小，就是距离市中心比较远，周片配套不完善，小区居住上也存在一些问题的老旧小区，这样的小区自身居住体验感差，入手了就很难转手，所以，没有过硬学区的老破小，一定不要考虑！楼市变化，还是开发商品牌力和项目产品力的回归，消费者需求的变化，往往左右着开发商的政策和产品的调整，维权楼盘频出，涨幅回吐，楼市裸泳，拼的就是开发商的品牌力和项目产品力，市场已经刷下去很多问题楼盘，现在菏泽楼价趋于稳定，随着成本原材料的继续上涨，今年信贷政策又在收紧的大环境下，算是刚需客下手抄底的绝佳购房机会，但是大家在下手的时候一定要避免一些购房陷阱，毕竟成本摆在那里，当下你觉得你比别人少花了10几万的时候，一定想想后期的居住，那可是10年、20年甚至一辈子的事情。内容整理：菏泽找房DiDATA数据研究中心地产人必备人手一份：▽更多“干货”，
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