荷泽楼市限售ldquo松绑rdqu

与豫东交接的山东省菏泽市，从昨天起一下子成为全国网红。在全国楼市调控的大背景之下——山东菏泽市住房和城乡建设局发布关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知，取消新购住房限制转让措施，打响全国限售第一枪。

东西君想起来跷跷板的游戏——当这一头需要上升的时候，那一头必须比这一头的重量要重，才可能让自己跷起来。难道菏泽的经济增长出现大幅放缓，不得不依赖房地产这个龙头来拉动？

然而，东西君查询了一下山东省城市GDP排行，却吓了一跳——今年上半年及前三季度，菏泽的GDP增速全面超越青岛、济南、烟台等省内17市，成为全省增速最快的城市，今年前九月，菏泽以8.18%的GDP增速在山东遥遥领先。菏泽是想干什么？

菏泽楼市限售放开

背后原因耐人寻味

山东省菏泽市住房和城乡建设局12月18日晚间，发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

19日对于菏泽“取消限售”一事，山东省住建厅房产处最新回应表示，正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法。媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。

通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

东西君注意到，此次调整距离调控政策出台仅有一年一个月多的时间。年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

东西君梳理楼市调控政策可以发现，年9月底以来，从国家到地方都陆续出台以“打压、收紧”为基调的调控政策，从年开市，全国有一百个左右的城市已经在执行限购、限售。其中，保定、佛山的限售年限长达十年，让人叹为观止！

处于鲁西南的菏泽，在全国率先宣布取消住宅限售措施，其所带来的蝴蝶效应已经开始显现。19日，在沪指下跌的背景下，A股市场房地产板块出现大幅上涨。

东西君查询发现，菏泽在售新房价格，多数集中在元/平米到元/平米之间。新房均价为元/平米，二手房均价为元/平米。“总体来看，价格不算高！”　

有业内专家分析，菏泽市打响取消限售第一枪，一是新房成交大增，库存不足；二手房存量库存大，却供不应求，供求矛盾突出；如果房地产下降过快，会影响地方经济稳定。

本地有观察人士分析，今年以来菏泽经济增长速度迅猛，成为全省增速最高的城市，根本不存在“经济压力”。“放开限售，可以增加住房供应，供应量增加自然可以抑制房价上涨。这一点，我个人判断有一定道理。”

“这座位于鲁苏豫皖四省交界地带的城市，人口接近万，经济活跃度较高，区位优势明显。不排除是当地主政者为了某些方向而这样去做？也不排除是菏泽准备在下一盘区域大旗？也不排除是菏泽通过放开限售来吸引人才的流入，也是抢人大战的一种具体表现？但不管什么原因，我个人非常支持限售的政策，房子空置在哪里，本身就是对资源的一种浪费。”

百城二手房均价连跌四周

西安二手房降价愈发明显

再来看，西安目前房地产市场的情况？

国家统计局日前发布了年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读表示，一线城市二手住宅销售价格持续下降，新建商品住宅销售价格环比微涨；二三线城市房价涨幅稳定。

新房价格方面，二三线城市同比分别上涨11.1%和10.5%，涨幅比去年同月分别扩大6.4和3.6个百分点；1-11月平均，同比分别上涨7.2%和7.6%，涨幅比去年同期分别回落2.2和0.3个百分点。西安房价环比上涨1.4%。

二手房价格方面，二三线城市分别上涨7.9%和8.1%，涨幅比去年同月分别扩大2.9和2.7个百分点；1-11月平均，同比分别上涨5.6%和5.7%，其中二线城市涨幅比去年同期回落2.6个百分点，三线城市涨幅比去年同期扩大0.3个百分点。西安房价环比上涨0.7%。

二手房的成交量和成交价格往往更能体现一个城市房地产市场的真实状况。二手房价格的拐点似乎要比新房来得更早一些。据诸葛找房数据研究中心统计，上周（12月10日-12月16日）百城二手住宅挂牌均价为元/㎡，环比前一周下跌0.38%，已是连续四周出现下跌。在上周，西安二手房价格也由涨转跌。

在市场观望情绪加剧的背景下，西安二手房降价现象持续出现，近期有不少小区的挂牌房源都传出了降10万、甚至20万的消息。尽管在本月首周还有小幅上涨，但在上周，西安二手住宅挂牌均价已出现了0.32%的环比下降。

“与上半年火爆的市场交易相比，近几个月二手房成交下滑是造成价格波动的主要原因。”从业房产中介行业多年的赵经理认为，当前买卖双方的心态差不多又回到了年初，只要是买家意向强烈的挂牌房源，不少业主都愿意给出一定议价空间，“像城北一些高总价的大户型房源，直降十多万元已有数宗。”

房天下西安华城国际店一位经理对东西君说，以近期成交的一套华城国际53㎡二手住宅为例，成交价为65万元，此前挂牌价曾达到80万元，相当于每平降了近元。不过他也表示，这种房源一般也都是业主特别着急出售的，并不能完全反映真实的市场价格水平。

“从国家统计局的数据来看，西安房价还在小幅上涨，但是，从我们一线从业者来看，目前二手房市场交易冷清，价格下滑，尤其是买方的议价能力明显增强。与前半年相比真是冰火两重天。只要客户真心买，房东让价的空间比价大。”西安市东二环胡家庙附近一位中介这样对东西君说。

西安楼市的调控样本

越调控，越疯长

时间回到两年前：年12月31日下午，西安市房管局突然宣布一则重磅消息：西安将重启限购政策。

为进一步改善市场环境，稳定市场预期，防范市场风险，促进房地产市场持续平稳健康发展，西安市决定自年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

然而，谁能想到这样一则调控政策的出台，不仅没有让西安的房价出现稳定，反而成为西安房价的助推器。2月份，来自国家统计局的数据显示，西安房价涨幅一下子位居全国第二。由此，年的那个春天，西安房价开始了脱缰野马一般的疯长。在短短不到一年的时间，房价出现翻番。“当时，二手房一天涨三次价，就这还抢着买！那时候的市场真是疯了。”

来自陕西省统计局的数据显示，三、四、五、六月分外地人在西安买房的比例非常之高，达到罕见的80%左右；然而，当房价被炒高之后，到了九、十月份，西安本地人买房的比例才超过了外地人。“西安人，真是后知后觉。”

于是乎，为了遏制西安房价上涨西安出台了罕见的楼市限售政策——西安市政府6月28日发布文件，对西安市住房交易政策进行部分调整，内容包括部分商品房自网签备案起满5年方可上市交易。然而，这项被一些人誉为“关门打狗”的政策更是无效，事实证明反而助长了房价的上涨。

实践和结果是检验调控政策是否有效的唯一标准。

根据易居研究院数据统计显示，.10-.10月，西安在全国53个大中城市商品住宅成交均价中涨幅高达68%，排名全国第一，涨幅竟然超过了杭州（48%）、北京（38%）等城市。

年1月18日，国家统计局发布《年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示，12月份70个大中城市中，热点城市新建商品住宅价格总体稳定。而12月西安新建住宅价格指数环比上涨0.6%，同比去年上涨11.2%。这也是自年1月以来西安房价同比连续上涨的第24个月。

住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的年6月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，通过个城市大数据房价指数监测发现，年上半年多数城市房价有所上涨，局部房价出现大涨，少数城市房价下跌。西安涨幅达31%，位居全国前列。

实践和结果证明西安的限售政策对调控房价没有起到任何正向作用，反而助长了房价的上涨。

限售为房价“火上浇油”

限购才是稳房价“护城河”

想来看一个最简单通俗的道理：供求定理，经济学上讲，任何一种商品价格的调整都会使该商品的供给和需求达到平衡，也就是说，均衡时的价格和数量（需求量）均由供求决定。再通俗说，某种单一的商品多了，价格下降，反之，价格上涨。

目前全国不少城市实施的商品房限售政策分明与国家要求稳定房价的政策相背离。“不应该实施限售，谁想卖就让卖，否则，这个房子空置在哪里。而想买房的则在哪里排队、摇号。不让卖，房子空置在哪里，岂不是资源的一种浪费，同时，也对房价上涨起到推波助澜的作用。”一位熟悉西安房地产市场的人士表示。

假定，目前西安房地产市场有万套房，而有60万套被限售了，不能进入市场。市场上可供交易的房子有万套，在购买不变或者小幅增加的情况下，如果放开限售，这60万套房子进入市场进行交易。供应突然增大，需求不变或者小幅增加，房价自然就会降价。反之，供应变小，房价上涨。

而真正严格执行的则是限购政策。如：非本地居民不允许在西安市购买房子；本地居民首套房首付不低于40%，二套房首付不低于80%，不允许购买第三套。如果严格执行这样的政策，房价自然会稳定下来。

去年全国不少城市出现限售政策后，九月份，三大知名房地产大咖及时发表了自己的观点，事实证明他们认为“限售为房价上涨火上浇油”的预判是正确的。

知名财经专栏作家叶檀：设想虽然很美好，但现实仍旧打了脸。一方面，市场内交易性房源减少，但是市场情绪没有扭转，对于住房的需求仍旧旺盛，那么限售在短期内反而很容易导致房价持续上涨。这方面的例证是，今年上半年，广州、厦门等地就已出台限卖手段，但两地的房价并未就此企稳，而仍在上升之中。

独立经济学家易宪容认为：如果在出台现有的这些住房限售政策后，再没有新的政策跟进，甚至于还有其他方式的楼市调控政策放松，那么这些住房限售政策对市场影响是十分有限的，反之这些政策有可能成为继续推高房价的动力。

前华远地产集团董事长任志强：锁死交易（限售）是保房价，不然一旦新的库存产生，加上获利盘砸盘，会很酸爽。一线城市库存少，所以不用限售。

本地地产观察人士认为，山东菏泽全面放开限售，为全国房价稳定带来了利好，普通消费者应该欢呼才对。不仅西安应该放开限售，全国所有的城市都应该放开限售。同时，严格控制限购，让炒房者不能买房，用限购政策真正构筑起房价稳定的“护城河”。

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