新房均价垫底5年涨幅垫底菏泽楼市怎么

临近年底，山东省内的许多房产自媒体大佬们都开始着手准备年的市场总结，在看了许多1-10月份全省的总结性文章之后，我发现菏泽在各类文章中频频被“点名”！

如何衡量一个城市的房地产热度和市场行情，我们一般爱用成交价格走势去体现，本年的成交价格处在什么位置？近几年的涨幅比例是否可观？但很“不幸”，菏泽往往被用来作为“反面教材”出现在各类文章中。

据统计，菏泽全市新房元/㎡的均价仍在全省垫底，就连菏泽城区新房元/㎡的均价也在倒数第一的位置待了不止5年！就连常被菏泽购房者们提到的涨幅高的问题，也被这次统计出来的数据疯狂“打脸”！

我们可以看到，除了本年的新房均价在全省垫底之外，5年内26.2%的房价涨幅也是妥妥的倒数第一！

当然，这个表格中年菏泽的新房均价看起来偏高了一点，据业内人士回忆，那时菏泽新房大部分的价位在-元/㎡左右，所以5年内涨幅应该是在30%-40%！

再让我们对比一下...嗯，还是倒数前三行列！

反观我们的“好兄弟”聊城，年新房均价元/㎡，全省排名第7，5年内涨幅高达78.2%，高居全省第2的位置。菏泽和聊城是颠倒的，前者的价格甚至只有后者的一半。

顺带一提聊城人均GDP全省倒数第一（全市常住人口.83万）；菏泽人均GDP全省倒数第二（全市常住人口.17万）。

是什么因素造成了这样局面呢？土地出让策略等使然！

菏泽自年开始全域改造，全城开发，满城尽是待拆迁、拆迁中或者已拆完，所以土地供应是个天量，甚至超过了潍坊！待到年棚改热度过后，菏泽的房价就出现了乏力甚至阴跌。

而聊城，造几个地王，房价就蹭蹭地上去了！就算这两年已经有所松动，但是房价相对比于本市的GDP地位来说仍是高位！

上面说到了潍坊，这个城市与菏泽有一些异曲同工之妙——虽然城市的人口基数都比较大，但主城区对下面县城的人口虹吸效应一般，房价涨幅一直不温不火；农业比重大，自身的重工业发展也相对偏弱，旅游业还较为一般。

而这一切的因素都造成了如今的局面！

那么，菏泽的“破局”点在哪里？

经过-年的楼市我们可以看到，不管菏泽房价处于上涨、横盘还是阴跌，菏泽城区每年都能稳定售出近套新房！而且在疯狂促销的年，单单1-10月份的新房销量就已经持平了往年的销售表现，这说明菏泽人对于房子的需求远远没有停止。

买方稳定的需求，这是第一点！

在经过-年土地市场“疯狂”的供应之后，菏泽楼市已经尝到了苦涩的滋味，而后-年海量的新房入市让整个市场苦不堪言，新房去化强强超半数，库存的进一步积压让菏泽决心改变！

先是土地供应层面进一步收紧，土地单价保持稳中有升，提高菏泽市场的准入门槛。而后市场调节新房入市节奏明显减慢，单单相较年，年新房入市量下降了约45%，最为明显的感受就是——目前菏泽城区90%的楼栋都是封顶后才开盘入市！

菏泽楼市进入“以销定产”时代，伴以各种优惠促销手段，“去库存”指日可待，现房销售或许未来也可期！

卖方稳定的供应，这是第二点！

虽然菏泽人均GDP仍处于全省倒三的位置，但整体的GDP提升比较显著，整体GDP的提升代表着政府税收的增加，政府税收的增加直接就会表现在城市建设上，在菏泽城市化还远远未成熟的今天，城市基建、生活配套的提升对于乡镇人口进入有很大的促进作用。

城市稳定的上升，这是第三点！

目前，菏泽正在正确的道路上行进着，只要不走偏，整个城市的价值和地位会一直稳步地提升。

人们常说，买一个城市的房子就是买它的“股票”，要和这个城市共进退，但凡做不到这一点的人还是推荐另买“新股”！

你觉得菏泽算是一支什么“股”？你是否愿意当它的“股东”呢？

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