菏泽房地产市场年报middot2

文

晓楠/张磊

校对

管帅

“

易·精选

万科高喊“活下去”，又大肆拿地······

菏泽取消新房两年“限售”，掀起全国地产市场的狂欢······

”

关键词：逃离

—

逃离棚改、逃离城区、逃离城市······

棚改红利、大盘崛起、大鳄抢驻、品商时代······菏泽，用了仅仅一年时间，经历了别的城市十年的发展道路。

供需结构的改变，量价关系的转换，到产品的迭代，营销策略，包装推广，乃至活动调性······

资本是嗜血的，任何一个市场领域，资本的注入都是可以帮助市场迅速催熟。同样，资本致命的吸引力，也极易让大家被其表面的繁荣迷惑。

我们知道，催熟的产品，成长的快，腐烂的也快。高涨的房价让这个贫弱的城市望而却步；高额的成本让开发商疏远棚改；供需的改变更让投资者面临巨大的亏损风险。

市场的发展永远离不开供需关系，当下的菏泽，棚改没有结束，城镇化率还很低，购房需求远远没有被满足。

棚改，拆完了就要安置；商品房，销售出去了，面临着交付。太多的问题，需要我们接下来一起去面对。市场“虹吸效应”会越来越明显，我们不希望看到市场的“黑天鹅”出现。

菏泽，一个新生的市场，一个未来大有可为的城市。只是，城市边缘化发展趋势越来越明显，土地市场趋向城区边缘，价格优势也吸引了大量的农村进城客。

18年，是一个“白刃战”的市场；19年，必然是一个区域联合的市场。

我们不想看到太多的逃离，城市的发展还有太多的机会，但是，如万科所讲，活下去。

关键词：限售

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一个3线城市如何引发全国市场的蝴蝶效应······

棚改的货币化安置，激发了大量的购房需求，供需的失衡，带动了市场的量价增涨，完成去库存，救活了一批当地中小房企。但高涨的房价，引发了市场的恐慌性购房，投资/投机者的入市更加剧了市场的失衡，买房需求集中爆发。

政府尝试着在房地产市场发展中起到的更加积极的作用，菏泽作为一个新三线城市，人口流出严重。棚改之前的菏泽房地产市场，发展滞后，房地产投资/投机需求少。棚改释放大量需求，市场量价上涨过快，投机/投资客大量入市，加剧房价增涨。为了控制市场风险，抑制投资/投机需求，出台了新房两年限售政策。

由于市场的过度透支，新增土地/商品房供应爆量入市，新一轮的高库存又将来临，市场趋冷速度过快，政府取消限售。

然而，需求集中释放，透支了未来3-5年上涨空间。

短期来看，对于投资客不是一个很好的入市时机。刚需客作为后棚改市场买房主力，更加

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