深度解读,菏泽新地块补偿超出部分在

今天看到菏泽的媒体发布了个信息，中华路上又一个地块要进入拆迁，安置补偿阶段。

此时、此刻，这一块的商业价值又被加大，住宅价值也跟着提升。

根据方案显示，这里的补偿相比来说比年之前要好很多，虽然这个地块丈量的时间比较长。元每平方米的补偿款，让其他菏泽郊区的4字头房价的项目黯然失色，因为超出部分都在元每平方米了。

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》（菏政发〔〕29号）、《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》（菏建〔〕5号）以及《菏泽市人民政府办公室关于调整国有土地上房屋征收临时安置费支付标准的通知》（菏政办字〔〕47号）的规定，制定《牡丹区-2号地块房屋征收补偿方案》如下：

一、征收目的：

旧城区改建。

二、征收范围：

香榭里项目以东、以北，中华路以南，青年路以西（最终以政府确定的征收范围为准）。

三、征收部门：

菏泽市牡丹区住房和城乡建设局。

四、征收实施单位：

菏泽市牡丹区城市开发征收服务中心。

五、签订协议期限：

年12月25日至年1月3日。

六、补偿：

（一）补偿方式。

实行货币补偿或者房屋产权调换。

（二）被征收房屋价值的确定办法。

1.被征收房屋的建筑面积，以房屋（不动产）权属证书和房屋（不动产）登记簿的记载为准；房屋（不动产）权属证书与房屋（不动产）登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋（不动产）登记簿确有错误外，以房屋（不动产）登记簿为准。

被征收房屋面积以房屋权属资料、测绘成果、可确权书证载明或者年房屋普查登记的建筑面积为准。高出基准容积率且没有房屋权属资料、可确权书证或者年房屋普查登记的房屋、砖木四等以下房屋、达不到测绘规范要求的房屋、地下室、夹层、简易房、棚房等，计算容积率时不计建筑面积。

2.对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、楼层、环境、生活便利度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。由房地产价格评估机构评估确定。

（1）被征收住宅房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或者房屋产权调换。

（2）被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率的，对选择货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积评估补偿；对选择房屋产权调换的，扣除不足基准容积率部分的建安造价等相关费用（元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

空闲的合法国有土地使用权人为自然人，有国有土地使用权证（载明用途为住宅）或者“宅基”证的，经核实后进行评估补偿；没有合法证件的，由居（村）委会集体认可（须经公示），居（村）委会及所属乡镇（街道办事处）加盖公章，经土地管理部门认定符合宅基要求的，出具认定意见，按照认定意见评估补偿。对选择货币补偿的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，只给予产权调换住宅房屋，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

空闲的合法国有土地使用权人为法人的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后只给予货币补偿。

（3）被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋权属资料、可确权书证或年城区房屋普查登记为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对高出基准容积率部分且没有权属资料、可确权书证或年房屋普查登记的房屋，按成本法结合房屋结构、成新等因素给予评估补偿；被认定为违法建筑的不予补偿，若被征收人在规定期限内主动配合拆除的，可以按每平方米元的标准给予补助。

3.对被征收非住宅房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。　

4.同时符合下列条件的房屋，按商业房屋予以补偿。

（1）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业。

（2）建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。

5.沿已经开通主次干道的被征收合法住宅房屋用于经营，且同时符合下列条件的，结合不同区位按住宅房屋评估，适当提高补偿标准：

（1）取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录；

（2）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的地点一致；

（3）属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

6.办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋，根据房屋所在区位、结构、建筑面积等因素，参考政府公布的土地级别与基准地价和定期公布的各类结构房屋建安成本指导价格结合房地产市场状况评估其价值。砖木四等以下房屋、达不到测绘规范要求的房屋、地下室、夹层、简易房、棚房等，采用成本法进行评估。

（三）被征收房屋室内外装饰装修补偿价值的确定办法。

1.房屋征收范围确定后，严禁突击装饰装修。被征收房屋室内外装饰装修的价值给予一次性包干补偿。按被征收房屋合法建筑面积每平方米元计算。

2.被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定支付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，房屋征收部门可向公证机构办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

3.对装饰装修包干补偿费用有异议的，由当事人提出书面申请，经评估机构认定后，按照现行市场价格结合成新以质论价据实补偿。

（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失费标准。

1．搬迁费:按被征收合法房屋的建筑面积10元/㎡的标准补偿。对选择货币补偿的，以被征收房屋合法实有建筑面积为依据按10元/㎡标准支付搬迁费；对选择产权调换的，以房屋合法建筑面积为依据按上述标准的二倍支付搬迁费，被征收房屋有承租人的，按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

需要搬迁设备的，应当根据设备拆装、运输、调试等工序评估确定搬迁费。

2．临时安置费：征收住宅房屋,被征收人选择产权调换并自行寻找周转用房过渡的，临时安置费自签订征收补偿协议并搬家交钥匙之日（人民法院强制搬迁的自强制执行之日）起按被征收房屋的合法建筑面积每月10元/㎡支付。征收部门提供周转用房的，不再支付临时安置费。

被征收人选择货币补偿的，一次性付给被征收人3个月的临时安置费，按被征收房屋合法实有建筑面积每月10元/㎡支付。

3．停产停业损失费：对因征收房屋造成停产、停业的，支付停产停业损失费。

（1）征收符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条、第三十一条规定的房屋，造成停产停业的，支付停产停业损失费，不支付临时安置费。被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋合法实际经营面积每月15元/㎡一次性支付3个月的停产停业损失费。

被征收人选择房屋产权调换的，按被征收房屋合法实际经营面积每月15元/㎡支付停产停业损失费。被征收房屋承租人的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元的标准一次性支付。

（2）对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，且同时符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十一条（一）、（二）项条件的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元的标准计算。被征收房屋有承租人的，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

（五）其他相关规定。

1.被征收人只有一套住宅房屋，且建筑面积低于46平方米的，按照最低保障建筑面积46平方米进行补偿。

2.被征收人选择房屋产权调换且在规定期限内签订协议，被征收房屋合法建筑面积低于平方米的，按照平方米支付临时安置费。

七、房屋产权调换。

在征收范围内凡符合房屋产权调换条件的，均可选择房屋产权调换。

（一）产权调换的地点：

产权调换的住宅房屋在本项目征收范围内安置，以最终经规划部门审批过的方案为准。

符合安置条件的经营性房屋，立体切块在沿中华路安置；以最终经规划部门审批过的方案为准。

（二）产权调换房屋建设标准、户型、建筑面积及套数。

1、产权调换房屋的建设标准：符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；符合国家和省规定的房屋质量安全标准；产权清晰。

2、产权调换住宅房屋户型、建筑面积

产权调换房屋的户型、面积最终以规划部门批准的方案为准。

产权调换的建筑面积，最终以有资质的房产测绘部门实际测量为准。

（三）与被征收房屋等面积部分产权调换房屋的结算价格：

1、住宅房屋：与合法被征收房屋等面积部分产权调换住宅房屋的平均结算价格为每平方米元，楼层差价另计。

2、经营性房屋：

沿中华路的被征收经营性房屋为1-2层，选择在中华路1-2层立体切块安置的，按照被征收房屋合法建筑面积与产权调换商业房屋建筑面积1:1的比例进行面积折算；按照被征收房屋合法建筑面积每平方米元进行结算。

（四）产权调换房屋超面积的价格优惠办法：

1、产权调换住宅房屋的，产权调换面积超过被征收合法住宅房屋面积在5平方米（含5平方米）以内的按用于产权调换住宅房屋的平均价格计算，楼层差价另计；5平方米以上到10平方米（含10平方米）以内的按用于产权调换住宅房屋的平均价格为基础上调10%计算，楼层差价另计；10平方米以上到20平方米（含20平方米）以内的按用于产权调换住宅房屋的平均价格为基础上调20%计算，楼层差价另计；超过20平方米以上按每平方米元计算，楼层差价另计。

2、沿中华路经营性房屋产权调换1-2层立体切块商业用房。产权调换面积超过被征收房屋置换面积5平方米（含5平方米）以内的按用于产权调换房屋的平均价格计算；5平方米以上到10平方米（含10平方米）以内的按用于产权调换商业房屋的平均价格为基础上调20%计算；10平方米以上，按每平方米元计算。

（五）配套设施：产权调换住宅房屋每套可选购地下储藏室一间和地下停车位一个。按《牡丹区-2号地块产权调换房屋挑选先后顺序办法》的规定，依次挑选储藏室、停车位。地下储藏室按建筑面积元/㎡，地下停车位按7.8万元/个的价格供被征收人购买。储藏室与停车位均不计房屋产权调换面积。

（六）产权调换房屋的结算办法：凡选择房屋产权调换的，只发给搬迁费、临时安置费、停产停业损失费，其他征收补偿费暂不发放，作为核算产权调换房屋价值的费用，该费用在过渡期间按银行同期存款利率计息。双方结算完毕后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。

（七）产权调换房屋的选择：根据丈量登记、签订房屋产权调换协议和搬家验收合格交钥匙的先后顺序，以综合计分的方式确定选房顺序号，在规定的房屋产权调换范围内，按照被征收房屋的合法建筑面积，以就近靠套不跨档的原则依次挑选产权调换的房屋。

八、过渡方式。由被征收人自行寻找周转用房过渡。

九、过渡期限。从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起按月计算被征收人临时安置费至产权调换房屋交付之月止，一般不超过36个月。因房屋征收部门原因确需延长过渡期限的，临时安置费从逾期之日起按被征收房屋合法建筑面积每平方米10元/月标准的双倍计算，至产权调换房屋交付之月止。选择产权调换营业用房的，停产停业损失费自逾期之日起按被征收房屋合法实际经营面积每平方米15元/月标准的双倍计算，至产权调换房屋交付之月止。

十、补助和奖励　

被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并按期搬迁、交钥匙的，给予奖励。

1.被征收人选择货币补偿的，每户给予00元的奖励。

2.征收个人带院落的住宅房屋（不含单元式住宅楼房一楼带院），被征收人选择房屋产权调换小高层或高层住宅的，给予以下奖励：

（1）每户被征收房屋合法实有建筑面积在90（不含）平方米以下的，奖励12平方米安置面积；

（2）每户被征收房屋合法实有建筑面积在90（含）平方米以上（不含）平方米以下的，奖励10平方米安置面积；　

（3）每户被征收房屋合法实有建筑面积在（含）平方米以上的，奖励7平方米安置面积。　

3.征收个人单元式住宅楼房实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积不少于被征收房屋的套内建筑面积。 　　

（1）被征收人按照征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。 　　

（2）被征收人超出征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应公用分摊面积的价款由被征收人承担。

被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户，没有办理有关登记手续的，按照历史自然形成的院落或成套住宅计户。

十一、其它事项

（一）办理征收补偿款项领取手续时，须由协议载明的被征收人持身份证、房屋征收补偿协议、被征收房屋搬迁验收合格证明；委托他人代办的，须增持代办人身份证和委托书。

（二）办理产权调换房屋结算、交付手续时，须凭征收补偿协议、签订人身份证明等证件办理。

（三）产权调换房屋交付时，必须一次性结清被征收房屋与产权调换房屋的差价。

（四）产权调换房屋的保修按国家有关规定执行。

方案未尽事宜由项目房屋征收指挥部结合项目实际情况研究确定并予以处理。

菏泽市牡丹区人民政府

年12月18日

要知道住宅部分只是提供的价格，加上补偿、安置费、装修费用一起都要超出元了，所以很多时候，郊区的地块价值不能等同于市中心核心地段的价格导向，如果开发企业做这个地块的住宅开发，大家想一想成本都要多少钱了？那些回迁安置的群众，他们的房屋价格又要是多少呢？

未来，菏泽地产市场在不新增棚改，老旧地块慢慢去化的情况下，稳地价、稳预期、稳房价的调性会越来越实行真正的落地，而核心地段整体价格趋势微涨是不争的事实。

菏泽只有一个中华路，这个路段的核心地块越来越少，能够出现新的增值地块配套也越来越完善，所以年以后，菏泽市场两极分化严重，贵的项目越来越贵，因为他们在核心；而那些今年降价的项目，则发展受限、价格受限。

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