解读菏泽为何ldquo取消限售r
12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消年11月出台的“限售政策”，即“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
菏泽退出限售，早已埋下伏笔
大家关心的是三个问题，为什么菏泽这么快就退出限售？还有哪些城市会受不住？未来楼市会怎么走？首先回顾一下菏泽在年11月发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，除限售措施外，还出台一系列“收紧楼市”举措：1、落实差别化的住房信贷政策；2、切实加强房屋交易网签备案管理；3、培育和发展住房租赁市场；4、加强新建商品房销售监管；4、强化二手房交易监管；5、加强监督指导和舆论引导；6、打击违法违规行等。
仔细翻阅那份文件可发现，当时菏泽调控面临的形势，就和热点二线城市一样，甚至堪比一线城市，楼市已到爆棚到无以复加的地步，非常时刻，必须N管齐下。否则，房价就会上涨失控，创出天价。类似菏泽一样的三四线楼市，潮水来得快、去得也快，在退潮的时候，就必须要做好防护。
菏泽：土地供应和棚改“带头大哥”
一个内地的四线城市，其楼市为什么会这样？这还要从菏泽这两年的楼市说起。菏泽尽管是四线城市，但这几年在土地供应、棚改上，则可谓是“带头大哥”。年，菏泽棚改开工计划量达到12.7万套，居全国第一位；山东其他城市，如日照、潍坊、德州、泰安也在5万套以上。
年，全国住宅用地成交TOP10，四线城市菏泽居然排到第十位，前面是重庆、武汉、郑州、徐州、苏州、西安、成都、昆明和杭州等重磅级二线城市。年上半年，全国住宅用地成交TOP10，菏泽居然排到了第二位，第一位是重庆，第三到第十分别为郑州、武汉、宁波、成都、青岛、西安、徐州、杭州，还是重磅级的二线城市。
但现在，货币化退出了，一切都变了
最关键的就是，棚改货币化退出。今年8月份，国家明确提出，住宅供应量大的城市，要退出棚改货币化，山东最先响应，菏泽首当其冲。棚改货币化退出，可是个大事情。因为三四线楼市火爆，之前孱弱的需求能够支撑起来，最关键的就是货币和信用的“加速器”效应，棚改货币化就是这样一种“加速器”。货币一旦大规模地进入，需求就爆棚起来了，房价上涨和预期上涨形成循环，预期的自我实现进一步加速这个循环，本地刚需、投资客、返乡置业、外地投资客蜂拥而入，多少供应都可以一夜之间吸纳完毕。但是，若货币化退出，就相当于釜底抽薪，货币和信用的“加速器”效应一旦没有了，房价上涨预期就没有了。此时，即便是少量的供应也呈压顶之势。12月，房天下菏泽共统计菏泽城区在售、待售项目个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。可见市场库存压力比较大。
菏泽和鄂尔多斯不同
菏泽-年的巨量棚改，年到了释放供应的时候。若根据-年的需求体量来看，没有任何问题。但突然之间，需求回落了，原来预计的需求都消失了，自住需求相对稳定和饱和。未来接盘的，必须是投资需求了，所以就必须要松绑限售。否则，菏泽可能面临的就是和年鄂尔多斯一样的境地——楼市坍塌。不过，值得一提的是，如果说，地方势力雄厚，煤炭、稀土、天然气等资源丰厚的鄂尔多斯的楼市问题，是市场自发的行为，买单的都是开发商、施工单位和小业主，那么菏泽楼市买单的就是政府和金融机构。
实际上，当初做棚改规划的时候，对于市场需求是有判断的，这是棚改的前提。如果出现了问题，那自然是棚改规划有问题。地方政府财政、国开行的贷款，都会面临巨大的风险。同时，类似于菏泽的“棚改案例”还有很多。菏泽出现问题，必然会传染给其他城市。对内地三四线城市来说，-年的棚改，貌似“天上掉馅饼”，通过大规模货币注入，启动旧城改造、土地出让、城市更新、配套建设、地产开发，对经济的拉动是全方位的。但是，一旦源头上的货币“加速器”效应减弱了，甚至消失了，需求就会迅速退潮。
哪些城市会坚持不住？
(1)山东：其他棚改量大的三四线城市
(2)河南：三四线城市，比如驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等
(3)安徽：淮北、阜阳等
(4)湖北：襄阳、宜昌等
(5)江西：九江、宜春、上饶、赣州等
(6)江苏：徐州等。
这些地方有几个共同的特征，一是都是三四线城市，二是都是人口大省(返乡置业量大)，三是很多是老工业城市(棚改体量大)。年以来的棚改带来多重利好，让地方政府突然之间享受到了“掉馅饼”的好处，从此一发不可收拾，但烟花易冷，到了退潮的时候也是最痛苦的。
未来调控走向判断
年美国启动加息，中国迅速启动“去库存”，这是货币供应量和杠杆的“乾坤大挪移”，也就是将货币固话在不动产上，同时启动外汇管制。这样，以美国为主的发达国家收紧货币，中国就不会发生其他新兴国家所发生的金融危机。因为，只要流动性不逃出，而是停留在国内，卖楼也好、炒股也好、储蓄也好、创业也好，就不会发生资产价格的大幅度波动。
年，美国还会加息，尽管频率减少，中美贸易摩擦的影响也开始显现，出口预计会下行。同时，由于控制表外融资、稳定杠杆，楼市和基建也会下行。由此，寄生于下游的制造业也会下行。另外，经济增长还要保持“合理区间”，民企和基建能托底吗？显然不行，笔民营贷款抵不上拍卖一宗地，怎么办？那就是继续让释放出的流动性往楼市走，这样连接国民经济各行业、房地产上中下游的货币“加速器”又发动了，经济就不会陷入“通缩”。
楼市给实体输血。首先，除了税收、土地财政等直接贡献以外，建设保障性住房、租赁房、棚改等，让数亿新市民“扎根”、大家过上美好生活，消费内需起来，房地产就是实体经济。其次，允许低成本资金进入楼市，但要求产出必须是实体经济，也就是资产红利外溢给实体，同时激活信用和金融循环，防止陷入通缩。近期，头部企业在新能源、生态农业、汽车等领域转型就属于此。现在，投资意愿高的行业不多，房地产就是一类。各大房企都在做大规模探索转型，热情不能扑灭。
政策上，要让房地产成为实体经济，限制地价(包括配建保障房、公共设施以及租赁住房)、限制房价就是必然的。限售退出后，给地方政府调控主导权，但限价、限购、限贷继续坚持。作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)
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第一件：12月18日，山东省菏泽市取消限售政策，在此之前的年11月，菏泽市规定新房与二手房交易取得证件后，需满2年，外地人需满3年，才可以上市交易。
给出的理由冠冕堂皇：由于棚改推进，民间购房需求旺盛，限售政策限制了楼市交易，会让房价上涨失控，所以需要取消限售。
消息一出，立刻引起了全网热议，有人说这是中国楼市转向的重要标志。
事实上，菏泽并非第一座放松限售的城市，年7月份太原就率先取消了限售政策，不再要求持证两年。
第二件：12月19日，广州放开了公寓与商住类地产的限购政策。
限购政策松绑早已有之，今年1月份兰州就因为土地出让金难以为继，光明正大地放开了西固区、九州开发区和高坪片园区的限购。
而在兰州之前，武汉、长沙、郑州、成都、西安、重庆等十几座城市利用抢人政策，实现了一波变相放松。
图片来源于广州房产
第三件：据每日经济新闻昨天披露的消息，深圳建设银行、工商银行、中国银行已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%，而农业银行和交通银行暂未下调。
在此之前，杭州、武汉也有类似举动。
第四件：网传珠海斗门、金湾两区放松了购房门槛，社保由之前的需要连续缴纳5年改为1年。
对于此消息，珠海政府已作出回应，珠海市住建局回应需要研究一下，斗门区住建局相关人员则表示，没有取消限购。
两天时间里，取消限售、放松限购、降低首套房贷款利率，纷至沓来，本已平静的楼市掀起了涟漪，给了炒房客、开发商一丝希望的曙光。
在两年的楼市调控中，过得最难受的当属炒房客与开发商，现如今可谓是已经穷途末路了。在这个时候，菏泽、广州传来的消息，释放了市场的流动性，如一声春雷，给楼市带来了盎然生机。
面对此契机，据界面新闻披露，碧桂园内部已经下达了逐步放开投资的指示，万科、恒大、融创也正重拾信心。
那问题来了，菏泽取消限售，广州放松公寓、商住类地产限购，深圳、杭州、武汉部分银行下调首套房贷款利率，是否就意味着这一轮调控即将结束，楼市的春天来了？
当然不是。在楼市下行风险日益加大的背景下，菏泽取消限售、广州放松商住限购，正常不过。因为目前的楼市已经从开始的“防大涨”转变为如今的“防大跌”。
买了房的希望房价永远大涨下去，没买房的希望房价下跌，但政府要的是平衡，平衡各方的利益和冲突，房价只能平稳。平稳才是政府进行楼市调控的初衷。
因此，在房价下行风险加大的时候，政府默许一些城市根据自己情况进行政策调整，目的就是防范大跌。除此之外，政府还放宽了房企的融资门槛，让大中房企可以放心拿地，释放市场部分流动性，以免过冷。
但决不允许全面放松，甚至取消。高房价的危险性，政府早已明了。
经历了两年多的调控，热点城市房价能有如今平稳的局面实属不易，尽管许多热点城市仍在慢涨过程中。这个时候，如果放松调控，就是半途而废，海晏河清的局面就会被毁掉。
当然，正如上面说到的，政府要的是平稳。在后续过程中，如果个别城市房价波动较大，不排除调整政策，比如这两天的菏泽、广州。后续一些房价下行压力较大的城市，估计也会进行调整。
对于未来的房价走势，不要乐观，也无需悲观。预计年热点城市房价还是以平稳为主基调。
来源：李宇嘉地产笔记、楼市参考
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